北京工業(yè)物業(yè)的市場潛力
發(fā)布于:2011/8/6 來源：http://leavittnow.com 點擊次數(shù)：
2011年上半年北京工業(yè)物業(yè)市場受惠表現(xiàn)活躍，空置率達到歷史最低點。同時，投資市場變得活躍，高力國際預計未來6個月內將有更多成交。 上海貨運公司十余年來，為打造“年輕化、信息化、品牌化”物流服務提供了智力支持，擁有一系列的精品專線：上海到沈陽物流公司，是輻射整個安徽省的貨運公司，主要承接上海至朝陽、阜新、鐵嶺、撫順、本溪、遼陽、鞍山、丹東、營口、盤錦、錦州、葫蘆島、新民、瓦房店、普蘭店、莊河、北票、凌源、調兵山、開原、燈塔、海城、鳳城、東港、大石橋、蓋州、凌海、北寧、興城等地貨物運輸。。迅速搭建起了一、二級城市貨物運輸市場，并且每一條專線（比如上海到沈陽物流）實現(xiàn)了全國城市之間縱橫交錯、真正立體化貨物快運，可為客戶提供直接的門到站、門到門配送業(yè)務。
2011年上半年，新增供應較為稀少。只有一個新項目，由國內某物流開發(fā)商建造的位于大興區(qū)蘆城區(qū)域可租面積系3.48萬平方倉儲物業(yè)竣工入市。由此北京倉儲物流市場總存量增至1,03百萬平方米，與2010年下半年相比增長3.5%。
旺盛的需求源于多個層面的經濟活動，而上半年內，主要需求來自家用電器、電子商務零售商及第三方物流企業(yè)2011年上半年，擴大的國內市場及更加頻繁的國際貿易活動，優(yōu)質物流面積的需求保持強勁。家用電器、電子商務零售商及第三方物流企業(yè)系主要需求來源。2011年上半年的一宗重大租賃交易為蘇寧電器在位于北京通州物流園的寶德通州物流園租賃14,000平方米面積。至2011年上半年末，得益于持續(xù)旺盛的需求，市場整體空置率降至4.14%，系歷史最低點。凈吸納量達到97,782平方米，超過2010年及2011年上半年新增供應總量。租金上漲趨勢依舊其慣性在未來12個月內將繼續(xù)延續(xù)。
與需求增長及空置率之下降相呼應，平均租金進一步升高至每月每平方米27.13元，與2010年下半年相比增長7.2%。從各區(qū)域來看，北京空港物流園、北京通州物流園及北京京南物流基地與2010年下半年相比分別增長了7.21%、8.11%及7.98%。上海到成都物流而各區(qū)間最大租金差距達到27.49%，其中，北京空港物流園以每月每平方米30.97元錄得最高平均租金水平。投資市場變得活躍未來6個月內將有更多成交。
在經歷了一年多的停滯后，北京倉儲物業(yè)投資市場在2011年上半年表現(xiàn)相當活躍。具體而言，兩例大宗出租物業(yè)投資收購成交，分別為：Goodman于4月以6,250萬元收購了順義一倉庫設施及儲備用地；新加坡政府投資公司旗下普洛斯中國于1月以24.8億元收購了航港發(fā)展有限公司53%的股份。航港發(fā)展有限公司的主要項目位于順義區(qū)天竺綜合保稅區(qū)，目前仍處于在建狀態(tài)。此外，安博及普洛斯集團于6月的完成合并，生為世界最大的倉儲物流房地產公司/信托基金，應將對市場有效供應及租金走向產生一定程度的影響。近期，梅賽德斯奔馳亦表示在北京通州物流園購買土地的意向，為活躍的市現(xiàn)狀再添一例。
預計工業(yè)（倉儲）物業(yè)的供不應求現(xiàn)象將繼續(xù)維系，租值和資本值仍將繼續(xù)同時攀升日本的地震及海嘯導致其貨物及服務的產量下降，包括中國在內的其他東亞國家則相應增加產能以承接轉移的出口需求，截至4月末北京出口額同比增長2.7%即系佐證。 上海到成都物流2011年上半年國內經濟的增長加速了市場的繁榮，且在社會消費品零售額及進出口總值的增長刺激下，2011年下半年該趨勢應將得以延續(xù)。高力國際認為隨著多樣化的擴張計劃，諸如阿里巴巴宣布投資300億元在國內建造倉庫以輔助其產品分銷系統(tǒng)等，來自于制造商及零售商對倉儲物流物業(yè)的需求將繼續(xù)增加。
2011年下半年，北京工業(yè)物業(yè)市場預計將迎來兩個新項目，包括順義區(qū)的普洛斯空港物流中心二期(29,660平方米)及大興區(qū)的普洛斯大興物流中心(94,000平方米)，可出租面積共計約123,660平方米。高力國際預計，至2011年底平均空置率將有不到一個百分點的小幅上漲。盡管如此，鑒于內外資企業(yè)對物流物業(yè)持續(xù)增長的需求及有限的市場供應，下半年租金將繼續(xù)保持增長并預計達到每月每平方米28.47元。
家電渠道電商化 物流配送服務能力是關鍵
用“全產業(yè)觸網”形容當前的家電流通渠道電商化趨勢并不夸張。
京東商城、淘寶商城等電商渠道在家電業(yè)的擴張勢頭，一如十年前蘇寧、國美等連鎖渠道的加速沖刺，充滿了激情、力量和速度。
當前，涉足家電等3C零售的專業(yè)電商隊伍從京東商城、淘寶商城向卓越亞馬遜網、當當網、飛虎樂購、新七天電器網、1號店等不斷壯大。除此之外，電商隊伍還包括家電零售商的線上平臺蘇寧易購、國美商城、全時電器網以及家電制造商的線上平臺海爾商城、TCL商城、海信商城等。
全產業(yè)觸網下，誰能占據(jù)渠道電商化轉型的主動權？這輪家電渠道變革又將持續(xù)多久？未來的線上與線下渠道是互為補充還是替代？上海到成都專線這仍有待時間來解答，不過以變革推動的渠道電商化趨勢不可阻擋。
在家電的電商群體中，出現(xiàn)了以京東、淘寶為代表的純電商，以蘇寧易購、國美商城為代表的多業(yè)態(tài)渠道，以海爾、TCL為代表的制造企業(yè)。其中，三類企業(yè)中均有定位專業(yè)3C的垂直型網站，如新七天電器網、國美商城、海爾商城，更多則是定位于網上超市的綜合型網站，以京東商城、蘇寧易購為代表。《中國企業(yè)報》記者還了解到，隨著電商在線下物流配送、倉儲等體系的建設步伐加速，電商在經營品類和范圍上從垂直型向綜合型轉型速度加快。
電器零售業(yè)務排名前三的電商京東、蘇寧易購、淘寶商城均為綜合性網站。
